房地產投資信託基金 (Real Estate Investment Trusts, REITs) 是一種專注於房地產的投資工具，允許投資者以小額資金參與房地產市場，並從租金收入和物業增值中受益。透過投資REITs，投資者可以間接擁有大規模的商業、住宅、辦公樓、酒店等房地產資產，而不需要直接購買物業。
對於初學者或有意進一步了解REITs的投資者來說，挑選一個合適的房地產投資信託基金並非一件簡單的事。本文將深入探討選擇REITs的三大核心要素：資產質素、基金經理的能力、以及租金收入的穩定性，並詳細介紹如何根據這些要素評估REITs的質量。
要了解一隻REITs，最容易的方法是從它的財務報表入手。別擔心，這裡不是要大家閱讀沉悶的數據，而是去看他們的簡報—已經能得到大量重要資訊。和一般股票不同，REITs的業務相對簡單易明，真的有在看房子的感覺，所以也不太怕看不明白，反而頗為有趣！
如何獲得財報簡報？
（大多數REITs都適用，這裡以ME8U為例）
- 1. 到REITs的官網
- 2. 進入「投資者關係」（Investor Relations）
- 3. 進入「業績簡報」（Presentations）
- 4. 找出最新業績或全年業績。一般來說，最新業績會有最新資訊，而全年業績內容則最全面。
一、資產質素
當我們選擇投資REITs時，最重要的考慮之一是其資產質素。REITs的資產組合直接影響其租金收入和資產增值潛力，因此了解其擁有的房地產類型和資產分佈極為重要。
1. 資產類型及租約年期
房地產類型能影響資產的租金收入穩定性。不同類型的物業有不同的租約年期（lease terms），這會影響REITs的收入波動性。
- 租約期短： 醫院、酒店等物業的租約期通常較短，因其租戶流動性較高，租金收入的波動性也較大。如果這些物業的需求突然下降，REITs的收入可能會受到較大影響。然而，這類物業也有潛在的高回報，尤其是在市場需求上升的情況下。
- 租約期中： 辦公室、住宅、商場、療養院等物業的租約期通常為中期，租賃穩定性介於長期和短期物業之間。這些資產在經濟狀況良好時，租金收入通常較為穩定。
- 租約期長： 數據中心、物流中心及基礎設施等物業的租約期較長，這類資產的租金收入往往相對穩定且持久。這些物業大多數與大型企業簽訂長期租約，因此能夠提供穩定的現金流。
長租約 vs. 短租約
長期租約的物業通常提供更高的穩定性，因為租戶需要在較長時間內支付固定租金，但這也可能限制了REITs在租金上漲時的靈活性。相比之下，短期租約的物業雖然波動性較大，但在市場良好的情況下能迅速提高租金收入。
對於長期租約的資產，財報中通常會顯示WALE（加權平均租賃期）。WALE年期越長，代表該REIT的租金收入越安全穩定！
2. 地理位置
房地產的地理位置是決定資產質素的另一個關鍵因素。位於一線城市或經濟增長快的地區的物業，往往能帶來較高且穩定的租金收入。反之，在經濟狀況不穩定的地區，房地產價格和租金變化可能會對REITs的收益產生負面影響。
因此，投資者應注重REITs資產的地理分佈，了解物業所在地區的經濟發展前景、租金水平及房地產市場的變化趨勢，這些因素直接影響該REIT的長期收益潛力。
房地產代理公司Knight Frank 萊坊每季都會公布環球樓價指數及租金指數，是非常有用的參考資料！
2024Q2 樓價指數: https://www.knightfrank.com.hk/research/global-house-price-index-q2-2024-11577.aspx
2024Q2 租金指數: https://www.knightfrank.com.hk/research/prime-global-rental-index-q2-2024-11455.aspx?page=2
二、管理質素
REITs的成功不僅取決於其資產質素，還與基金經理的能力息息相關。基金經理的決策會影響資產的增值潛力、租金收入的穩定性，以及資產未來的增長空間。因此，了解基金經理的管理風格與歷史成績是至關重要的。
1. 發展風格：收購記錄及資產成份
REITs的未來發展策略主要由基金經理決定，這包括了物業收購和資產組合的調整。一個成功的基金經理應該具備良好的收購記錄，能夠在合適的時機購買優質資產，從而增加REITs的價值。
此外，基金經理還需根據市場趨勢和經濟狀況調整資產組合，確保資產成份合理分佈在不同類型的房地產上，並有效管理風險。投資者應密切關注基金經理過去的決策，來評估其未來的管理能力。
REITs官網上會公布收購意向，並在股東大會投票。圖為ME8U有意收購日本東京數據中心的簡報。
收購及修建進度亦會在簡報中交代。圖為ME8U交代已完成剛收購的大阪數據中心的修築。
2. 物業出租率
物業的出租率是衡量REITs資產管理質素的重要指標。出租率越高，意味著REITs的資產利用率越佳，租金收入越穩定。而低出租率則可能意味著物業管理不善、需求不足，或者租金定價過高，這些都會影響REITs的收入表現。
投資者可以通過比較不同REITs的出租率來評估其資產管理質素，選擇出租率較高且穩定增長的REITs。
簡報中可看到出租率，以90%以上為佳。
3. 續約加租幅度
當租約到期時，物業是否能夠順利續約，以及續約後的租金加幅是多少，這些都是評估REITs收入增長潛力的重要指標。租金加幅越大，意味著該REIT的資產具備更高的增值潛力和現金流增長空間。
投資者應關注該REIT在過去幾年內的續約情況，並分析其租金加幅的歷史數據，以預測未來的收入表現。
簡報中可看到續約和新租約都得到租金升幅。
4. 資產負債比
資產負債比（Debt-to-Asset Ratio）反映了REITs的財務槓桿水平。一般來說，資產負債比越低，意味著該REIT的財務狀況越穩健，擁有較高的抗風險能力。然而，適當的財務槓桿能夠提高REITs的收益率，這取決於基金經理如何合理運用槓桿。
投資者應根據市場狀況來評估資產負債比是否合理，避免投資於負債過高的REITs，尤其是在經濟不穩定的時期，高負債可能會對REITs的現金流和股息分配造成壓力。
簡報顯示公司的負債增加了，這點要注意。
三、租金收入能否維持
REITs的核心收入來源是其租金收入，因此，租金收入的穩定性直接影響其分配給投資者的股息。投資者應該評估REITs的租金收入來源是否穩定，並關注以下幾個關鍵財務指標。
1. 每單位可分配收入 (DPU)
每單位可分配收入（Distributable Income per Unit, DPU）是衡量REITs股息分配能力的重要指標。DPU越高，意味著該REIT的租金收入越充足，能夠為投資者提供更高的回報。
投資者應關注REITs的DPU歷史數據，選擇那些DPU穩定增長的REITs，以確保獲得穩定的股息收入。
簡報中看到有減DPU的記錄，這點亦有扣分，但幅度尚可接受
2. 市帳率 (P/B Ratio)
市帳率（Price-to-Book Ratio, P/B Ratio）是衡量REITs股價是否被高估或低估的常用指標。一般來說，市帳率越低，意味著該REIT的股價相對其資產淨值較為便宜，具有較高的投資價值。
然而，市帳率也需要結合其他財務指標來綜合評估，因為過低的市帳率可能反映該REIT的資產質素或管理能力存在問題。
這數字由於會按股價不斷變動，所以不會記錄在簡報內，但我們可以在GuruFocus上看到。這裡看見按現時的ME8U股價的PB超過1，於歷史中位數，算是不貴也不便宜。
https://www.gurufocus.com/term/pb-ratio/SGX:ME8U
3. 營運現金流比 (Price-to-FFO)
營運現金流比（Price-to-Funds from Operations, P/FFO）是衡量REITs現金流管理能力的重要指標。FFO是REITs在扣除運營成本後的現金流，這是其維持租金收入和股息分配的基礎。
P/FFO越低，意味著該REIT的股價相對於其現金流較為便宜，具有更高的投資價值。投資者應優先考慮那些FFO穩定增長且P/FFO較低的REITs。
同樣地，這數字由於會按股價不斷變動，所以不會記錄在簡報內，但我們可以在GuruFocus上看到。這裡看見按現時的ME8U股價位的Price-to-FFO算是同業的中間位，算是不貴。
https://www.gurufocus.com/term/ffo-per-share/SGX:ME8U
結論
選擇一個優質的REITs需要綜合考慮資產質素、基金經理的管理能力以及租金收入的穩定性。投資者應根據市場趨勢和自己的風險承受能力，選擇那些地理位置優越、資產組合多元、管理團隊經驗豐富且財務狀況穩健的REITs。
無論是追求穩定的長期投資，還是利用經濟增長獲取更高回報，REITs都能提供一個靈活且潛力巨大的投資選擇。通過深入分析每個REIT的資產類型、租約年期、財務數據等，投資者可以更好地做出明智的投資決策，從而獲得穩定的收益。
如果大家喜歡我們分享的內容，可以按以下連結到IB官網。
每一個按入我們都會有少少回贈，以支持 Zeemoney繼續營運！
常見問題解答 (FAQ)
1. 甚麼是REITs？
REITs（房地產投資信託基金）是一種將資金投資於房地產的投資工具。它們專注於管理、擁有或投資於各類房地產資產，並通過出租這些資產獲取現金流。REITs 的投資者可以享有租金收入和資產增值的雙重收益，且不需要直接購買或管理房地產。
2. 為甚麼要投資REITs？
投資REITs可以帶來穩定的收益，因為大部分REITs都以獲得租金收入為主。此外，REITs 通常具有高股息收益率，因為它們必須將大部分收入分配給投資者。這是一種進入房地產市場的便捷方式，特別適合不希望直接管理物業的投資者。
3. REITs的風險是甚麼？
儘管REITs能提供穩定的租金收入，但它們仍面臨多種風險，包括房地產市場波動、租戶違約、資產價值下跌等。此外，REITs的利潤還會受到利率變化的影響，因為利率上升可能會提高借貸成本並減少其分配給投資者的收入。
4. 如何評估REITs的資產質素？
評估REITs資產質素的關鍵在於其資產類型、租約年期和地理位置。例如，擁有長期租約且位於經濟發展良好的地區的物業更具穩定性。此外，地理位置也會影響房地產價格和租金收入的變化，這些因素都應納入考量。
5. 基金經理的作用有多大？
基金經理在REITs的運營中起著至關重要的作用。他們負責決策資產的收購、管理和出售，並確保物業能夠帶來穩定的租金收入。因此，選擇REITs時，基金經理的經驗和歷史業績是非常重要的參考因素。
6. DPU是甚麼？為何重要？
DPU（每單位可分配收入）是衡量REITs分配給投資者股息的重要指標。它表示REITs每單位股票能分配的現金流，DPU越高，意味著投資者可獲得的股息越多。穩定且增長的DPU通常是選擇REITs時的重要考慮因素。
7. P/B Ratio 和 P/FFO 是甚麼，它們有甚麼用？
- P/B Ratio（市帳率） 用來衡量REITs股價相對於資產淨值的高低。較低的P/B Ratio可能意味著該REIT的股票被低估，但需要結合其他指標進行綜合分析。
- P/FFO（營運現金流比） 是衡量REITs現金流健康狀況的重要指標。它反映了REITs在運營成本扣除後的現金流，P/FFO越低，意味著REITs的投資價值越高。
8. 租約年期對REITs的影響是甚麼？
租約年期會直接影響REITs的收入穩定性。長租約物業通常能提供長期穩定的現金流，但在市場需求上升時，租金增幅可能較小。短租約物業則具有更大的靈活性，但租金收入波動性相對較大。投資者應根據自己的風險承受能力選擇不同租約年期的REITs。
9. REITs 是否適合長期投資？
REITs通常被認為是一個適合長期投資的工具。由於其穩定的租金收入和定期分紅，REITs可以為投資者提供穩定的現金流。經過時間的推移，隨著房地產價值的增長，REITs的資產也可能增值，進一步提升投資回報。
